Eigentumsformen

Kaufen Sie das Wohnobjekt alleine? Oder zusammen mit Ihrer Ehefrau oder Ihrem Lebenspartner? Spätestens im Kaufvertrag müssen Sie angeben, ob Sie das Haus alleine oder im Miteigentum kaufen und zu welchen Anteilen Sie und Ihre Partner daran beteiligt sind. Diese Angaben werden im Grundbuch vermerkt. Die häufigsten Arten, wie man Wohneigentum erwirbt, sind:

• Alleineigentum: Sie alleine bringen das Eigenkapital mit. Sie können frei über das Objekt verfügen, sind aber auch allein verantwortlich für Unterhalt, Schäden und die Bezahlung des Zinses an die Bank.
• Gesamteigentum: In dieser Eigentumsform sind die Eigentümer entweder durch einen Vertrag (z.B. durch den Ehevertrag oder eine einfache Gesellschaft) oder durch eine Gesetzesvorschrift (meistens durch eine Erbgemeinschaft) gemeinsam Eigentümer – und zwar unabhängig davon, wer wie viel Geld in die Immobilie investiert hat. Was zählt, ist das übergeordnete Verhältnis, also beispielsweise der Ehevertrag. Das Verhältnis bestimmt, wer in welchem Umfang an der Immobilie beteiligt ist. Beim Gesamteigentum können die Partner nicht frei über ihre Anteile verfügen: Entscheidungen, beispielsweise bezüglich eines Verkaufs der Immobilie müssen gemeinsam gefällt werden.
• Miteigentum: Sie teilen sich das Eigentum mit einer oder mehreren Personen. Im Grundbuch werden die sogenannten Miteigentumsanteile festgehalten, die sich meistens nach den Beiträgen der Beteiligten richten. Jeder kann über seinen Anteil frei verfügen, hat dafür aber auch die Pflichten eines Eigentümers. Will jemand seinen Anteil verkaufen, haben die andern Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Entscheide werden nach dem Mehrheitsprinzip gefällt. Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, für die das Gesetz detaillierte Regeln aufstellt.

Firmen müssen Ihre Maschinen und Fahrzeuge nach dem Erwerb jährlich um einen gewissen Prozentsatz abschreiben, um den Wertverlust auszuweisen. Nach dem gleichen Prinzip werden Immobilien für die grobe Schätzung des Liegenschaftswertes behandelt. Vom Kaufpreis wird jedes Jahr 1 Prozent abgezogen, sofern keine werterhaltenden Investitionen getätigt wurden.

Belastete Standorte und Altlasten sind im Kataster der belasteten Standorte (KbS) erfasst. Dank der heutigen Gesetzgebung, dem Wissen und der Technik sollten – ausser bei Unfällen – keine neuen belasteten Standorte entstehen.

Dennoch ist bei Neubauten immer zu prüfen, ob die Parzelle im Altlastenverdachtsflächenverzeichnis (Kataster der belasteten Standorte) eingetragen ist. Eine Beseitigung der Altlasten kann sehr teuer werden und muss bei den Baukosten berücksichtigt werden.

Wer eine bestehende Liegenschaft erwirbt, muss einen Kaufpreis bezahlen. Dieser entspricht den Anlagekosten. Gleiches gilt für den Neubau eines Hauses – dort entspricht das Total aller Ausgaben für die Erstellung des Objektes den Anlagekosten.

Läuft ein Hypothekarvertrag aus, ist eine Anschlussfinanzierung, d. h. die Verlängerung der Hypothek nötig. Rund 18 bis 24 Monate vor dem Ende der Laufzeit des aktuellen Hypothekarvertrages sollte man sich Gedanken über die Ablösung der Hypothek machen. Diese Fragen sollten dafür beantwortet werden:

• Möchten Sie eine einmalige Amortisation tätigen oder stehen in Bälde Renovationen und Umbauten an?
• Welchen Kreditbetrag brauchen Sie künftig?
• Mit welchem Produkt (Fest-, Saron oder variable Hypothek) möchten Sie Ihre Hypothek ablösen?
• Welche Laufzeiten passen zu Ihren Bedürfnissen und Ihrer Lebenssituation?

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie eine e-mail. Wir sind jederzeit gerne für Sie da und holen Ihnen mehrere Offerten für die Verlängerung Ihrer Hypothek ein.

Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung einer Hypothek an die Hypothekargeber. Unterschieden wird zwischen der freiwilligen Amortisation der 1. Hypothek und der Amortisationspflicht der 2. Hypothek. Die 1. Hypothek darf maximal zwei Drittel des Verkehrswerts einer Immobilie betragen und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek hingegen, die aufgenommen wird, falls zur Finanzierung der Immobilie eine höhere Belehnung notwendig ist, muss innert 15 Jahren respektive bis zum Erreichen des 65. Lebensjahrs amortisiert werden. Das ist direkt oder indirekt möglich.

Amortisation direkt

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen Raten an die Bank zurückgezahlt. Folglich verringern sich Hypothekenschuld und Höhe der Zinszahlungen stetig. Gleichzeitig steigt die Steuerbelastung, da mit der Rückzahlung an die Bank weniger hohe Schulden und Zinsen vom steuerbaren Vermögen respektive Einkommen abgezogen werden können. Der Vorteil der direkten Amortisation liegt vor allem darin, dass die Zinskosten für die Immobilie jedes Jahr sinken, sofern die Hypothekenzinssätze gleich bleiben oder fallen. Dadurch steigt der Anteil des frei verfügbaren Einkommens – Kapital, das sich zum Beispiel für eine gezielte Vorsorge eignen würde.

Amortisation indirekt

Im Gegensatz zur direkten Amortisation bleibt die Hypothek bei der indirekten Amortisation während der ganzen Laufzeit gleich hoch. Die Zahlungen werden nämlich nicht direkt auf das Hypothekenkonto überwiesen, sondern indirekt auf einem Vorsorgekonto oder Vorsorgedepot der Säule 3a angespart. Spätestens mit dem Erreichen des 65. Altersjahrs wird das Kapital für die Rückzahlung der 2. Hypothek an die Bank überwiesen und diese somit amortisiert.

Von Vorteil ist bei der indirekten Amortisation, dass die gesamte Hypothekenschuld über die Jahre vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden kann, ebenso die Hypothekenzinsen vom steuerbaren Einkommen. In die Säule 3a eingezahlt werden dürfen dabei jährlich Beiträge bis zum gesetzlichen Maximalbetrag. Diese können ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. So sparen Besitzer von Immobilien beim Amortisieren doppelt. Beim Bezug für die indirekte Amortisation wird das in der Säule 3a angesparte Kapital zwar versteuert, jedoch separat und zu einem tieferen Steuersatz. Zusätzlich fallen auf dem Vorsorgevermögen keine Vermögenssteuern an.

Der amtliche Wert einer Immobilie bildet die Grundlage für die Berechnung der Vermögens- und Liegenschaftssteuer. Er wird von den kantonalen Steuerverwaltungen nach einem bestimmten Punktesystem festgelegt. Er ist der einzige Immobilienwert, der in das Grundbuch eingetragen wird.

Wenn Ihr Generalunternehmer (GU) Handwerkerrechnungen nicht bezahlt, müssen Sie einspringen. Selbst, wenn Sie das Geld dem GU überwiesen haben. Schuld daran ist das Pfandrecht der Handwerker, das mit dem Abschluss des Werkvertrages entsteht

Handwerker gehen Risiken ein, wenn sie Aufträge annehmen, falls der GU seine Rechnung nicht bezahlt. Damit Arbeit und Material trotzdem bezahlt werden, kann sich der Handwerker absichern.

Das Bauhandwerkerpfandrecht stellt Werklohnforderungen sicher und entsteht mit Abschluss des Werkvertrages. Pfandberechtigt sind darum alle selbständigen Handwerker, die Arbeit leisten. Wer lediglich Material liefert, ist nur berechtigt, wenn das Pfandrecht individuell erstellt worden ist oder das Material schwer verwertbar ist. Das gilt beispielsweise für Türen, Deckenbalken oder Granitplatten, aber auch Frischbeton, der individuell zubereitet wird. Nicht pfandgeschützt ist alles, was serienmässig hergestellt wird, zum Beispiel Backsteine, Zement, Kies oder Normplatten.

Architekten und Ingenieure sind nicht pfandgeschützt. Das Gesetz schränkt die Schutzberechtigung auf Handwerker und Unternehmer ein, die regelmässig auf der Grundlage von Werkverträgen arbeiten.

Der Grundstückbesitzer kann das Bauhandwerkerpfand abwenden, wenn er die Forderung des Handwerkers begleicht oder eine Sicherheit leistet, etwa mit einer Bankgarantie. Einen Schutz vor dem Pfandrecht gibt es nicht. Der Handwerker oder Unternehmer muss aber von sich aus aktiv werden und sich um den Eintrag ins Grundbuch kümmern, der vom Grundeigentümer oder einem Gericht anerkannt werden muss. Da kaum ein Grundeigentümer freiwillig damit einverstanden sein wird, muss der Handwerker in der Regel vor Gericht einen vorläufigen Eintrag des Pfandrechtes erwirken.

Tipps und Tricks

Beim Hausbau

• Bezahlen Sie alle Handwerker direkt und nicht über den Generalunternehmer.
• Verlangen Sie vom Generalunternehmer oder vom Handwerker einen Nachweis, dass er seine Subunternehmer bezahlt hat, bevor Sie ihm Geld überweisen.
• Verlangen Sie vom Generalunternehmen eine Bank- oder eine Versicherungsgarantie. Dann muss der Bürge für das Bauhandwerkerpfandrecht aufkommen.

Beim Hauskauf

• Prüfen Sie den Grundbuchauszug genau und kontrollieren Sie, ob Forderungen bestehen, die zum Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts führen könnten. Der Anspruch des Handwerkers entsteht mit Abschluss des Werkvertrages und erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit.

Wer ein Gebäude bauen oder renovieren lässt, haftet für durch die Baustelle verursachte Personen- und Sachschäden. Es handelt sich dabei um eine Kausalhaftung, was bedeutet, dass der Versicherungsnehmer auch dann haftet, wenn kein eigenes Verschulden vorliegt (Wasserverschmutzung durch Arbeiten oder ein Riss beim Nachbargebäude usw.) Die Versicherung übernimmt die Entschädigung der Geschädigten und die Verteidigung des Eigentümers gegen ungerechtfertigte Ansprüche

Das Baujahr ist für die Schätzung von Liegenschaften aufgrund der Altersentwertung von grosser Bedeutung. Als Stichtag wird die Fertigstellung des Gebäudes genommen. Das Baujahr findet man üblicherweise im Gebäudeversicherungsausweis.

Ein Baukredit benötigt man für die Finanzierung eines Bauvorhabens oder die Renovierung einer bestehenden Liegenschaft. Er dient nur der vorübergehenden Finanzierung und wird nach Abschluss der Arbeiten in eine Hypothek umgewandelt. Der Finanzpartner setzt dabei eine Maximallimite aus, welche der Höhe der Baukreditlimite entspricht. Wird ein Neubau geplant, darf der Baukredit erst dann in Anspruch genommen werden, wenn die vom Bauherrn eingebrachten Eigenmittel aufgebraucht sind.

Wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf oder unter seinem Boden zu bauen, liegt ein Baurecht vor. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.

Ein Baurecht muss im Grundbuch als dauernde und selbständige Dienstbarkeit Art. 779 ZGB eingetragen werden, damit das fremde Eigentumsrecht an der Baute rechtswirksam wird.

Ein Baurecht ist selbstständig, wenn es zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wird, die das Baurecht wiederum selber veräussern, verschenken und vererben kann. Das Baurecht kann durch den Grundbucheintrag auch mit einer Hypothek belastet werden. Ein Baurecht ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre begründet wird. Die Maximaldauer eines Baurechts beträgt hingegen von Gesetzes wegen 100 Jahre. Im Baurechtsvertrag werden der Inhalt und Umfang des Baurechts (Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten) sowie die Benutzung der nicht überbauten Flächen zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer verbindlich geregelt. Dasselbe gilt auch für den Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen, sofern diese öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt sind. Regelmässig wird für die Einräumung des Baurechts ein Zins vereinbart. Diese Schuld ist persönlicher Natur seitens des Baurechtsberechtigten. Ist der Baurechtszins im Grundbuch vorgemerkt, geht die Schuldpflicht automatisch auf einen allfälligen Erwerber des Baurechtsgrundstücks über.

Der Baurechtszins wird bei der Berechnung der Tragbarkeit mitberücksichtigt.

Die Bauwesenversicherung deckt Schäden (Beschädigung oder Zerstörung) ab, die in Folge eines Bauunfalles an sich im Bau befindlichen Objekten entstehen. Der Diebstahl von Gegenständen, die bereits mit dem sich im Bau befindlichen Objekt verbunden sind, ist mitversichert

In der Schweiz darf grundsätzlich nur innerhalb von Bauzonen gebaut werden. Bauzonen sind Gebiete, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden dürfen. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt. Ausserhalb der Bauzone sind in der Schweiz nur landwirtschaftliche und standortgebundene Bauten zulässig. Die erste Etappe der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG 1) ist am 01.05.2014 in Kraft getreten. Seither hat das in den Übergangsbestimmungen des RPG festgehaltene Bauzonenmoratorium dazu beigetragen, dass kaum mehr neue Bauzonen geschaffen wurden. Die Bauzonenstatistik wird alle 5 Jahre neu erhoben.

Die Belehnung bezeichnet das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis.

Als Eigenkapital bezeichnet man das Geld, das man selbst für die Finanzierung aufbringen kann. Dieses Geld kann grundsätzlich vom eigenen Konto, aus dem Verkauf von Wertschriften, einem Erbvorbezug, aus privaten Darlehen oder aus dem Bezug der Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a stammen.

Aus der Gegenüberstellung von Eigenkapital und Kaufpreis ergibt sich die Belehnung. Grundsätzlich verlangen Finanzinstitute, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst eingebracht werden können. Damit beträgt die Belehnung der Liegenschaft maximal 80%.

Aufgrund des Finma-Beschlusses (Medienmitteilung vom 1.6.2012) müssen bei Hypothekarfinanzierungen mindestens 10% des Kaufpreises (also die Hälfte der insgesamt erforderlichen Eigenmittel) in Form von Barguthaben oder Säule 3a-Guthaben vorhanden sein. Diese sogenannten „echten Eigenmittel“ können aus folgenden Quellen geschöpft werden:

• Ersparnisse
• Wertschriften
• Erbvorbezug
• Privates Darlehen
• Eigenleistungen
• Bauland

Zusätzliche 10% können für das selbstgenutzte Wohneigentum von der Pensionskasse verpfändet oder vorbezogen werden.

Kopie der Eintragungen im Betreibungsregister. Erhältlich beim Betreibungsamt.

Wird eine Liegenschaft in einem Bieterverfahren verkauft, erhält in der Regel der Meistbietende den Zuschlag

Die Bonität beziehungsweise Kreditwürdigkeit steht für die Fähigkeit eines Hypothekarnehmers, den Kredit dem Hypothekargeber zurückzahlen zu können. Zur Berechnung der Kreditwürdigkeit überprüft das Finanzinstitut unter anderem das Verhältnis Ihrer Ausgaben und Einnahmen und ob Sie bereits einmal betrieben worden sind

Die Bruttogeschossfläche bezeichnet die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.

Die Bruttowohnfläche beinhaltet sämtliche, innerhalb der Wohnung liegenden Flächen (Wohnräume, Nebenräume, Gänge, Treppen) zuzüglich der Aussenwandquerschnitte. Nicht umfasst sie jedoch ausserhalb liegende Flächen wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume

Mieteinnahmen und Nebenkostenbeiträge bilden zusammen den Bruttomietertrag eines Renditeobjektes.

Im Falle einer grenzwertigen Finanzierung, kann der Kreditnehmer als Rückendeckung einen Bürgen einbringen. Dabei handelt es sich um eine private oder juristische Person, die im Falle eines Zahlungsverzuges oder eines Schuldnerausfalles für den Kreditnehmer einspringt.

Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) wurde per 01.01.1985 in Kraft gesetzt. Im BVG werden die Mindestbestimmungen für die Berufliche Vorsorge festgelegt, die jede Pensionskasse in der Schweiz für ihre Versicherten erfüllen muss.

Als Cap wird eine zwischen Schuldner und Gläubiger ausgehandelte Zinsobergrenze für Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung (spezielle Hyp.-Produkte) bezeichnet. Die mit Zinsabsicherung ist jedoch oftmals relativ teuer und lohnt sich daher meist nur bei umfangreicheren Finanzierungen.

Bei der Anwendung der deutschen Zinsusanz wird der Zinssatz auf ein Kalenderjahr angegeben, unabhängig davon, ob dieses 365 oder 366 Tage hat. Siehe auch internationale Zinsusanz

Unter Dienstbarkeiten versteht man Bedingungen, die Sie als Eigentümer erdulden müssen. Typische Beispiel ist das Wohnrecht, welches eine Dritte Person zum bewohnen Ihrer Liegenschaft berechtigt. Sämtliche Dienstbarkeiten sind auf dem Grundbuchauszug ersichtlich.

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen Raten an die Bank zurückgezahlt. Folglich verringern sich Hypothekenschuld und Höhe der Zinszahlungen stetig. Gleichzeitig steigt die Steuerbelastung, da mit der Rückzahlung an die Bank weniger hohe Schulden und Zinsen vom steuerbaren Vermögen respektive Einkommen abgezogen werden können. Der Vorteil der direkten Amortisation liegt vor allem darin, dass die Zinskosten für die Immobilie jedes Jahr sinken, sofern die Hypothekenzinssätze gleich bleiben oder fallen. Dadurch steigt der Anteil des frei verfügbaren Einkommens – Kapital, das sich zum Beispiel für eine gezielte Vorsorge eignen würde.

Als Eigenheim bezeichnet man ein Haus oder eine Wohnung, dass nicht gemietet, sondern gekauft wurde und dem Bewohner gehört.

Wer über genügend handwerkliches Geschick verfügt, kann selber etwas zu den Bau- oder Renovationsarbeiten beitragen. Diese Eigenleistung kann zu einem bestimmten Anteil an die Eigenmittel hinzugerechnet werden, sofern sie marktkonform eingeschätzt und alle Materialkosten festgehalten wurden. Die Finanzinstitute sind aber sehr restriktiv mit der Anrechnung solcher Eigenleistungen, weil deren Wert nur schwer beurteilbar ist.

Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, versteuert den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Dieses Einkommen ist tatsächlich jedoch nicht realisiert worden und wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie abgeleitet. In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste. Die Berechnung beruht auf dem marktüblichen Mietzins, der im Falle einer Vermietung der Liegenschaft erzielt werden könnte. Die Kantone definieren, wieviel Prozent der von der Gemeinde bestimmten Marktmiete als Eigenmietwert versteuert werden müssen.

Der Eigenmietwert ist immer wieder Gegenstand öffentlicher Diskussionen. Die Abschaffung wurde bereits mehrfach in Betracht gezogen, zusammen mit der Abschaffung, dass man die Hypothekarzinsen vom Einkommen abziehen kann.

Den Kauf einer Liegenschaft kann man mit verschiedenen Mitteln finanzieren. Entscheidend ist die Frage: Eigengebrauch oder Vermietung? Feriendomizil oder Erstwohnsitz? Je nach Art der Nutzung der Liegenschaft sind die Anforderungen und Bestimmungen betreffend Eigenmittel unterschiedlich

Selbstbewohntes Wohneigentum

Personen, die ihre Liegenschaft selber bewohnen wollen, sind in der Wahl der Eigenmittel sehr frei. Neben den gängigen Eigenmitteln kann auch Kapital aus der 2. und 3. Säule bezogen oder verpfändet werden. Oftmals ist dies die einzige Möglichkeit, die erforderlichen 20% Eigenkapital aufzubringen. Diese Art der Eigenmittelbeschaffung ist bei den Finanzinstituten daher gut akzeptiert.

Ferienobjekte

Wer eine Ferienliegenschaft erwerben möchte, ist mit anderen Bestimmungen zur Finanzierung konfrontiert. Mehr Eigenmittel sind gefordert und die Maximalbelehnung liegt zwischen 60% und 70%. Ausserdem ist es nicht möglich, ein Feriendomizil mit Geldern aus der 2. oder 3. Säule zu finanzieren.

Renditeobjekte

Für Liegenschaften, die vermietet werden sollen, gelten ähnliche Belehnungsgrundsätze wie für selbstbewohntes Wohneigentum. Eine Ausnahme bilden Gewerbeimmobilien und Liegenschaften mit einem hohen Anteil an Gewerbefläche. Für diese gelten erhöhte Eigenmittelvorschriften. So kann es durchaus vorkommen, dass die Bank eine gewerblich genutzte Immobilie nur zu 50 % finanziert.

Was kann ich tun, wenn die Eigenmittel oder Einkommen knapp ist:

Prüfen Sie, ob Sie Ihre Eigenmittel mit folgenden Möglichkeiten erhöhen können:

• zinsloses Darlehen von Dritten ohne Rückzahlungspflicht
• Schenkung
• Erbvorbezug
• Bürgschaft
• Verpfändung von Vermögenswerten

Auf jeden Fall müssen Sie mindestens 10 % des Kaufpreises als Barmittel oder Kontoguthaben selber in die Finanzierung einbringen.

Bei der Wahl des passenden Eigenmittels gilt es auch zu beachten, dass einzelne Finanzierungsvarianten risikoreicher sind als andere. Hier erfahren Sie mehr zu den Vor- und Nachteilen jeder Finanzierungsvariante.

• Konto- und Wertschriftenguthaben

Konto- und Wertschriftenguthaben stellen in der Regel kein Problem dar. Sie können unbeschränkt und ohne Risiko für den Erwerb einer Liegenschaft eingesetzt werden. Allerdings sollte man nie seine gesamten Ersparnisse in eine Liegenschaft investieren. Reserven zurückzubehalten lohnt sich. Denn beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft können höhere Renovationskosten anfallen, als erwartet. Wichtig bei einer Verpfändung der Wertschriften: Kursschwankungen können gefährlich werden, wenn sie starke Wertverluste verursachen. Denn in einem solchen Fall ist es möglich, dass das Wertschriftendepot aufgelöst und liquidiert werden muss, damit die Bank wieder eine ausreichende Sicherheit hat. Das kann für den Hypothekarnehmer unangenehme Folgen haben.

• Säule 3a-Konto

Geld aus der Säule 3a dient in erster Linie der Altersvorsorge. Es darf aber für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum verwendet werden. Zu beachten gilt: Ein Bezug dieses Geldes verschlechtert die Vorsorgesituation des Kreditnehmers. Das Geld kann also bei der Pensionierung nicht verwendet werden, weil es bereits in Wohneigentum investiert worden ist.

• Pensionskassenguthaben

Auch ein Bezug oder eine Verpfändung von Geldern aus der 2. Säule muss gut durchdacht sein. Vielen ist nicht bewusst, dass ein Bezug von Pensionskassengeldern nicht nur Auswirkungen auf die Altersvorsorge hat. Wer Kapital aus der 2. Säule für den Erwerb von Wohneigentum bezieht, verschlechtert auch seine finanzielle Absicherung bei Invalidität oder Todesfall.

• Versicherungspolice

Auch mit Versicherungspolicen kann Wohneigentum finanziert werden. Zum Beispiel in dem man sie verpfändet. Bei Versicherungspolicen mit garantiertem Kapital sehen die meisten Finanzinstitute keine Probleme. Hingegen wird es schwierig, wenn es keine garantierte Auszahlungssumme gibt. Wie bei den Wertschriftendepots gilt auch hier: Vorsicht vor Kursschwankungen und den möglichen Folgen.

• Schenkung und Erbvorbezug

Für viele ermöglicht erst eine Schenkung oder ein Erbvorbezug den Kauf einer eigenen Liegenschaft. Ist der überlassene Betrag jedoch besonders hoch bzw. übersteigt die nicht pflichtteilsgeschützte Quote, ist Vorsicht geboten. Denn stirbt die Person, die einem das Geld überlassen hat, können Ansprüche der übrigen Erben entstehen. Dies kann für den Kreditnehmer zu Problemen führen. Im besten Fall kann er die Ansprüche der übrigen Erben aus eigenen Ersparnissen oder über eine Erhöhung der Hypothek decken. Hat er keine Ersparnisse und ist die Belehnung der Liegenschaft bereits hoch, bleibt oft nur der Verkauf der Liegenschaft als einziger Ausweg. Wer sein Eigenheim mit Geld aus einer Schenkung oder aus Erbvorbezug finanzieren möchte, sollte deshalb sämtliche Punkte von einem Spezialisten prüfen lassen. Zum Beispiel von einem Fachanwalt für Erbrecht.

• Darlehen

Wer ein Darlehen zur Finanzierung der eigenen Liegenschaft aufnimmt, muss wissen: Ist nichts anderes vereinbart, kann ein Darlehen vom Darlehensgeber jederzeit unter Einhaltung einer 6-wöchigen Kündigungsfrist zurückgefordert werden. Eine solide Vertrauensbasis zum Darlehensgeber ist daher ratsam. Erhält man das Darlehen von den eigenen Eltern, ist das Risiko zwar gering, jedoch nicht ausgeschlossen.

• Alleineigentum
  Diese Eigentumsform ist zu bevorzugen, wenn nur eine Person das Eigenkapital einbringt. Diese Person kann frei über das Objekt verfügen. Sie ist deshalb jedoch allein für den Unterhalt und die Bezahlung der Kosten (Zinsen und Amortisation) verantwortlich.
• Miteigentum
  Falls sich mehrere Personen das Eigentum teilen und jeder Eigenmittel mitbringt, ist diese Eigentumsform präferiert. Im Grundbuch werden die Miteigentumsanteile festgehalten (z. B. 1/3 oder 2/3), je nachdem wie viele Eigenmittel jede Person eingebracht hat. Jeder kann frei über seinen Anteil verfügen und muss entsprechend auch einen Teil der Kosten (Unterhalt, Zinsen, usw.) bezahlen. Falls ein Eigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht. Dies bedeutet, dass die Miteigentümer zuerst diesen Anteil kaufen können.
• Gesamteigentum
  Bei dieser Eigentumsform sind alle Parteien gemeinsam Eigentümer der Liegenschaft, unabhängig davon, wie viele Eigenmittel welche Person eingebracht hat. Diese Eigentumsform ist üblich, falls ein Ehevertrag oder eine Erbengemeinschaft vorliegt. Beim Gesamteigentum können die Parteien nicht frei über ihre Anteile verfügen. Zudem müssen sämtliche Entscheidungen (z. B. der Verkauf der Liegenschaft) gemeinsam gefällt werden. Auch die Kosten (z. B. Unterhalt, Zinsen) müssen gemeinsam bezahlt werden.

Für die Sanierung und den Unterhalt von Überbauungen müssen Eigentümer von Stockwerkeigentümern gemeinsam sparen. Diese Ersparnisse werden im sogenannten Erneuerungsfonds verwaltet, in den jedes Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft regelmässig einzahlt. Bei einem Kauf von bestehendem Stockwerkeigentum ist zu prüfen, ob im Fonds entsprechende finanzielle Mittel gemäss Stockwerkeigentümer-Reglement einbezahlt wurden.

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es selber und für die darauf vorgesehenen Bauten genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können, wenn die einwandfreie Beseitigung von Abwässern und weiteren Abfallstoffen gewährleistet ist.

Die erste Hypothek geht beim selbstgenutzten Wohnen bis 2/3 des Verkehrswertes der Liegenschaft. Sie besitzt im Prinzip keine Laufzeitgrenze und muss im Gegensatz zur 2. Hypothek nicht nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zurückgeführt werden. Ob Sie die 1. Hypothek stehen lassen oder dennoch weiter amortisieren, hängt von Ihrem Einkommen, Ihren Lebensumständen, steuerlichen Aspekten und Ihren Anlage-Alternativen ab.

Der Ertragswert einer Liegenschaft wiederspiegelt den kalkulierten Preis einer Liegenschaft auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen. Nebst den Mieteinnahmen richtet sich der Wert an einem Kapitalisierungssatz, der vom Zinsniveau und individuellen Zu- und Abschlägen abhängig ist

Die Erwerbsausfallversicherung (auch Erwerbsunfähigkeits- oder Berufsunfähigkeitsversicherung genannt) springt bei einer Arbeitsunfähigkeit aufgrund von Unfall und/oder Krankheit ein. Sie wird in Form einer regelmässigen Rente ausbezahlt und hilft, den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten und einer Verschuldung vorzubeugen. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Grad der Erwerbsunfähigkeit und wird ab einer Erwerbsunfähigkeit von 25 Prozent ausbezahlt.

Manche Finanzierungsinstitute bieten Familien-Hypotheken mit reduzierten Zinssätzen über eine gewisse Zeitdauer, z.B. über 3 Jahre, an. Es handelt sich also um einen Willkommens-Bonus. Der Rabatt wird meist nur auf die erste Hypothek gewährt.

Wer eine Ferienliegenschaft erwerben möchte, ist mit anderen Bestimmungen zur Finanzierung konfrontiert. Mehr Eigenmittel sind gefordert und die Maximalbelehnung liegt zwischen 60% und 70%. Ausserdem ist es nicht möglich, ein Feriendomizil mit Geldern aus der 2. oder 3. Säule zu finanzieren.

Die Festhypothek ist eines von drei gängigen Hypothekarmodellen. Sie verfügt über einen festgeschriebenen Zinssatz, der für eine Laufzeit zwischen 2 und 15 Jahren fixiert wird.

Der Zins bei Festhypotheken ist unabhängig von den Marktentwicklungen stabil für die gesamte Laufzeit.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten, verlangt der Verkäufer vor Vertragsabschluss in der Regel eine Finanzierungsbestätigung. Darin bestätigt Ihnen ein Finanzinstitut in schriftlicher Form, Sie bei der Finanzierung Ihres Wunschobjektes mit einer Hypothek zu unterstützen. Die Finanzierungsbestätigung gibt dem Verkäufer die Sicherheit, dass Sie auch tatsächlich in der Lage sind, die Immobilie zu finanzieren.

Flex-Hypothek ist ein Überbegriff für Geldmarkt-Hypotheken. Das kann sowohl eine ex- LIBOR als auch eine SARON-Hypothek sein.

Wer bereits vor Fälligkeit seine Hypothek verlängern oder ablösen kann, kann dies dank einer Forward-Hypothek bis zu 24 Monate im Voraus. Für die vorzeitige Absicherung bezahlt man einen Aufschlag, der als Forward-Satz bezeichnet wird. Die Höhe dieses Satzes richtet sich am Zeitpunkt der Fixierung und der gewählten Laufzeit.

Zuschlag, der beim Abschluss einer Forward-Hypothek fällig wird.

Fremde Darlehen bezeichnen einen Kredit, der von Dritten bereit gestellt wird.

Als Fremdkapital bezeichnet man im Hypothekarwesen die Finanzierung der Bank, Versicherung oder Pensionskasse in Form einer Hypothek. Er darf maximal 80 Prozent der gesamten Summe ausmachen

Mit der Gebäudehaftpflichtversicherung versichern Sie sich gegen die Folgen von Schäden gegenüber Dritten auf Ihrem Grundstück.

Beispiele:

Schneefälle, Regen und anschliessende Kälte haben den Vorplatz zu einer Eisbahn gemacht. Leider wurde der Zugang zum Haus nicht vom Schnee befreit oder gesalzen. So passiert es: Der Postbote rutscht auf dem Weg zur Haustür aus und verletzt sich. Ein Fall für die Gebäudehaftpflichtversicherung.

Ein Auto ist gleich vor Ihrem Mehrfamilienhaus geparkt. Infolge eines Baumangels oder schlechten Unterhalts fällt ein Ziegel vom Dach und landet auf dem Auto. Der Schaden ist beträchtlich und wird von der Gebäudehaftpflichtversicherung gedeckt.

Ein Grundstück ist von Bäumen umsäumt. Was wunderbar anzuschauen ist, kann leicht auch zu einem Schadenfall werden. Manchmal braucht es nicht einmal einen Sturm, es reicht schon ein starker Windstoss im falschen Moment, und schon stürzt ein Baum um. Und dies kann auch auf dem Nachbarsgrundstück grosse Schäden anrichten. Auch in diesem Fall sind Sie mit der Gebäudehaftpflichtversicherung optimal geschützt.

Die Gebäudeversicherung ist eine Versicherung zum Schutz der im Versicherungsvertrag bezeichneten festen Gebäude, Nebengebäude sowie Garagen. Sie ist eine Sachversicherung. Versichert werden grundsätzlich nur für Wohnraum bestimmte und nicht gewerblich genutzte Gebäude. Bei gemischter Nutzung empfiehlt sich der ausdrücklich zusätzlich vereinbarte Einschluss der gewerblich oder freiberuflich genutzten Räume.

Es handelt sich um eine Feuer- und Elementarschadenversicherung. Versichert sind Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Rauch (plötzliche und unfallmässige, nicht aber allmähliche Einwirkungen), Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawine, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag, Erdrutsch, abstürzende Flugfahrzeuge oder Teile davon.

In aller Regel sind die Kantone zuständig. Deshalb ist auch der Wettbewerb zwischen den Anbietern eingeschränkt.

Auch wenn der Abschluss nicht in allen Kantonen obligatorisch ist, ist ein solcher Versicherungsschutz für alle Immobilieneigentümer sinnvoll. Denn Schäden durch Wasser oder Feuer können den Immobilienwert stark einschränken. Möglich wäre sogar ein Totalschaden, welcher niemand übernehmen würde. Die Finanzinstitute finanzieren in der Regel keine Immobilien ohne Gebäudeversicherung.

Neben den kantonalen Gebäudeversicherungen können Eigentümer mittels Zusatzversicherungen weitere Risiken abdecken. Erdbeben sind in einer Gebäudeversicherung nicht abgedeckt, obwohl die Schweiz ein seismisch aktives Gebiet mit regelmässig wiederkehrenden kleineren Erdbeben ist.

Details unter Saron-Hypothek

Bei einer gemischten Hypothek kombinieren Sie verschiedene Hypothekarmodelle. Sie können beispielsweise einen Teil Ihrer Hypothek als Festhypothek abschliessen und einen zweiten als Libor-Hypothek. Wichtig: In der Regel beträgt das Minimum pro Tranche 100’000 Franken. Mit einer gemischten Hypothek hat der Kunde die Möglichkeit von den Vorteilen der verschiedenen Modelle zu profitieren und deren Nachteile zu verteilen.

Der Generalunternehmer (GU) verpflichtet sich, ein vertraglich vereinbartes Bauwerk gesamthaft auszuführen. Der Bauherr hat mit dem Generalunternehmer einen Vertragspartner, der für die Erstellung des Baus nach den Plänen des Bauherrn verantwortlich ist. Der Generalunternehmer kann dabei einzelne Leistungen des Vertrages an Dritte (Subunternehmer) delegieren.

Eigentumsformen

Kaufen Sie das Wohnobjekt alleine? Oder zusammen mit Ihrer Ehefrau oder Ihrem Lebenspartner? Spätestens im Kaufvertrag müssen Sie angeben, ob Sie das Haus alleine oder im Miteigentum kaufen und zu welchen Anteilen Sie und Ihre Partner daran beteiligt sind. Diese Angaben werden im Grundbuch vermerkt. Die häufigsten Arten, wie man Wohneigentum erwirbt, sind:

• Alleineigentum: Sie alleine bringen das Eigenkapital mit. Sie können frei über das Objekt verfügen, sind aber auch allein verantwortlich für Unterhalt, Schäden und die Bezahlung des Zinses an die Bank.
• Gesamteigentum: In dieser Eigentumsform sind die Eigentümer entweder durch einen Vertrag (z.B. durch den Ehevertrag oder eine einfache Gesellschaft) oder durch eine Gesetzesvorschrift (meistens durch eine Erbgemeinschaft) gemeinsam Eigentümer – und zwar unabhängig davon, wer wie viel Geld in die Immobilie investiert hat. Was zählt, ist das übergeordnete Verhältnis, also beispielsweise der Ehevertrag. Das Verhältnis bestimmt, wer in welchem Umfang an der Immobilie beteiligt ist. Beim Gesamteigentum können die Partner nicht frei über ihre Anteile verfügen: Entscheidungen, beispielsweise bezüglich eines Verkaufs der Immobilie müssen gemeinsam gefällt werden.
• Miteigentum: Sie teilen sich das Eigentum mit einer oder mehreren Personen. Im Grundbuch werden die sogenannten Miteigentumsanteile festgehalten, die sich meistens nach den Beiträgen der Beteiligten richten. Jeder kann über seinen Anteil frei verfügen, hat dafür aber auch die Pflichten eines Eigentümers. Will jemand seinen Anteil verkaufen, haben die andern Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Entscheide werden nach dem Mehrheitsprinzip gefällt. Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, für die das Gesetz detaillierte Regeln aufstellt.

Der Grenzsteuersatz gibt an, wie sich die Steuerlast verändert, wenn das Steuerobjekt um eine Einheit sinkt oder steigt.

In der Schweiz wird der Grenzsteuersatz vor allem im Zusammenhang mit dem Steuerobjekt «Einkommen» – also im Rahmen der Einkommensteuern – verwendet. Er ist eine zentrale Kennzahl, wenn es um Steuerüberlegungen und mögliche Steuerersparnisse rund um Einkommensteuern geht. Häufig wird er pro 100 oder 1000 Franken angegeben.

Beispiel 1: Eine Person hat vor einer Lohnerhöhung ein steuerbares Einkommen von 100’000 Franken und muss dafür Einkommensteuern in der Höhe von 20’000 Franken entrichten. Nach der Lohnerhöhung hat die Person ein steuerbares Einkommen von 101’000 Franken und muss dafür Steuern in der Höhe von 20’300 Franken zahlen. Für die zusätzlichen 1000 Franken Einkommen muss die Person also 300 Franken Steuern zahlen. Vom zusätzlichen Einkommen sind in diesem Fall 30% zu versteuern, es verbleiben netto nur 70% der ursprünglichen Lohnerhöhung. Der Grenzsteuersatz beträgt damit 30% im Einkommens-Intervall zwischen 100’000 und 101’000 Franken.

Beispiel 2: Eine Person hat ein steuerbares Einkommen von 105’000 Franken und zahlt darauf Steuern in der Höhe von 22’000 Franken. Durch eine Einzahlung von 5000 Franken in die Säule 3a reduziert sich das steuerbare Einkommen auf 100’000 Franken. Nach der 3a-Einzahlung fallen nur noch 20’000 an Einkommensteuern an. Durch die Reduktion des steuerbaren Einkommens um 5000 Franken muss die Person 2000 Franken weniger Steuern bezahlen. Der Grenzsteuersatz beträgt in diesem Fall 40% für das Intervall zwischen 100’000 und 105’000 Franken.

Einfach gesagt: Liegt der Grenzsteuersatz bei 35 % – Reduktion des steuerbaren Einkommens um CHF 1’000 führt zu einer Steuerersparnis von CHF 350.

Im Grundbuch sind alle Grundstücke sowie deren Eigentümer eingetragen. Es ist ein öffentliches Register auf Bezirksebene. Ergänzend zu den Eigentumsverhältnissen sind Grundlasten- und Rechte vermerkt.

Auf dem Grundbuchauszug sind alle Details zu dem jeweiligen Grundstück ersichtlich: Eigentumsverhältnisse, Grundlasten- und Rechte sowie zu erduldende Dienstbarkeiten. Er sollte bei einer Finanzierungsanfrage nicht älter als 6 Monate sein.

Die Kosten für das Grundbuch und die Notarkosten sind über die Kostenordnung geregelt. Der Geschäftswert des Objektes ist hierbei immer der Ausgangspunkt der Berechnung. Die Höhe der Gebühr wird nach dem zugrunde liegenden Vorgang berechnet. Für die Bestellung einer Grundschuld in einer vollstreckbaren Form und für die notarielle Beurkundung wird eine Notargebühr fällig. Für die Löschungsbewilligung und die Abtretung einer Grundschuld wird ein Viertel der Grundbuchkosten angerechnet. Die Notar- und Grundbuchkosten basieren nicht auf festen Beträgen. Sie hängen immer mit der Höhe des Kaufpreises ab. Wer die Grundbuchkosten vorab kalkulieren möchte, der kommt mit einem durchschnittlichen Wert sehr gut hin. Die Grundbuchkosten sowie die Notarkosten betragen in der Regel rund 1,5% – 2,5% der Kaufsumme. Sie setzen sich aus 1% – 1,5% Notarkosten und 0,5% -1% Grundbuchkosten. Das bedeutet, dass wenn eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 500.000.- Franken erworben wird, dann kann man davon ausgehen, dass die Kosten insgesamt ca. 10.000.- Franken betragen können. Zwischen den unterschiedlichen Notaren sollte ein Vergleich vorgenommen werden.

Wer zahlt die Grundbuchkosten in der Schweiz

Grundbuchkosten fallen mit dem Eintrag in das Grundbuch an. Sie bewegen sich in der Regel im Prozentbereich des jeweiligen Verkaufspreises. Die Kosten werden je nach Kanton unterschiedlich bemessen. Der Gebührensatz ist vom Kaufpreis des Grundstücks abhängig. Die Grundbuchkosten werden typischerweise zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In vielen Fällen entstehen weitere Kosten wie zum Beispiel durch die Anfertigung eines Schuldbriefs.

Eine Grundlast ist eine aktive Verpflichtung, die man als Grundeigentümer erfüllen muss. Diese Leistung ist im Grundbuch eingetragen. Klassisches Beispiel ist das Schneeschaufeln, damit der Weg auch für Dritte passierbar ist.

Beim direkten Hypothekargeschäft auf der Basis eines Schuldbriefes erhält der Gläubiger bzw. Darlehensgeber den Schuldbrief als Grundpfand und wird vollberechtigter Eigentümer des Titels. Das direkte Hypothekargeschäft besteht somit aus zwei Verträgen: Darlehensvertrag und Schuldbrief.

Ein Grundstück ist eine Landfläche, die eine gesamte Parzelle umfasst, welche im Grundbuch eingetragen ist

Vom Verkaufsgewinn einer Liegenschaft schneidet sich der Fiskus ein Stück ab. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Wer sein Eigenheim verkauft und innert einer bestimmten Frist ein neues kauft, muss den Gewinn unter Umständen nicht sofort versteuern.

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von der Besitzdauer ab. In den meisten Kantonen sind die Steuertarife zudem progressiv. Je kürzer also die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft und je höher der Gewinn, desto höher fällt die Steuer im Verhältnis zum Gewinn aus.

Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Davon abziehen darf man wertvermehrende Investitionen, aber zum Beispiel auch Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern, Notariatskosten sowie allenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn infolge des Immobilienverkaufs eine Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.

Ein steuerbarer Gewinn von 500’000 Franken wird zum Beispiel im Kanton Zürich bei einer Besitzdauer von nur 2 Jahren mit fast 190’000 Franken besteuert. Nach 10 Jahren fallen rund 152’000 Franken an, nach 20 Jahren noch knapp 95’000 Franken Steuern

Wann die Steuer aufgeschoben wird

In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig, sondern aufgeschoben. Dazu gehören zum Beispiel Eigentumswechsel bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, die im Zusammenhang mit dem Güterrecht stehen (zum Beispiel Wechsel des Güterstands) oder bei einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben.

Doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben: Wenn man die Liegenschaft später an einen Dritten verkauft, muss man die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer nachzahlen – und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis, nicht etwa zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet.

Aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer bei selbst genutzten Liegenschaften auch dann, wenn der Verkaufserlös „innert einer angemessenen Frist“ in ein neues Eigenheim in der Schweiz investiert wird (so genannte Ersatzbeschaffung). Je nach Kanton dürfen höchstens zwei bis vier Jahre zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft verstreichen.

Wer ein neues Eigenheim gekauft hat, muss sein altes in der Regel innert ein bis zwei Jahren verkaufen, damit die Steuer aufgeschoben wird. Ausnahmsweise verlängern die Steuerbehörden die Frist – zum Beispiel wenn gesundheitliche oder berufliche Gründe einen sofortigen Umzug erforderlich machen, oder wenn sich die Baubewilligung verzögert.

Wer hingegen den Verkauf nur deshalb hinauszögert, weil er steigende Preise erwartet, hat keinen Anspruch auf einen Aufschub. Ausgeschlossen ist ein Steueraufschub zudem bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie bei vermieteten Liegenschaften. Bei teilweise vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft.

Der Steueraufschub gilt allerdings nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wird. Wenn der Kaufpreis der neuen Liegenschaft tiefer ist als die Anlagekosten der alten Liegenschaft, muss der gesamte Gewinn sofort versteuert werden (siehe Fall 3 in der Grafik unten). Das ist häufig der Fall, wenn das Haus gegen eine Eigentumswohnung getauscht wird, die deutlich günstiger ist.

Die Grundstücksfläche umfasst den Anteil des Grundstücks (der Parzelle), der in der Zonenordnung als Bauland definiert ist. Sie ist im Grundbuch eingetragen und auf dem Schuldbrief ersichtlich.

Wird ein Grundstück von einem Eigentümer auf einen anderen übertragen, wird dies als Handänderung bezeichnet.

Die (sogenannte) Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich eines Grundstückerwerbs erhoben wird und kantonal geregelt ist. Mit ihr wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert. Die Handänderungssteuer wird mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag oder mit der wirtschaftlichen Handänderung fällig. Der Betrag der Handänderungssteuer ist vor Übertragung von Grundeigentum zu entrichten oder sicherzustellen.

Als Bemessungsgrundlage für die Steuer dient grundsätzlich der Kaufpreis des Grundstückes. Ist kein solcher festgesetzt (Schenkung oder Erbgang) wird auf den Verkehrs- oder Steuerwert abgestellt. Die kantonal unterschiedlichen Tarife sind in der Regel proportional und liegen zwischen 1 % und 3.3 % des Kaufpreises/Verkehrswertes. Kantone, die keine Handänderungssteuer kennen, wenden stattdessen teilweise eine Handänderungsgebühr an (z.B. Zürich). Diese bemisst sich ebenfalls auf der Basis des Kaufpreises / Verkehrswertes ist kantonal unterschiedlich und beträgt zwischen 0.2 % und 1.3 %.

Um das Risiko von Kreditausfällen zu reduzieren, hat der Bund ein Mindestanteil von 10 Prozent an harten Eigenmitteln definiert. Darunter versteht man einzubringende Vermögenswerte, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Siehe Details unter Eigenmittel

Die Hausratversicherung schützt bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel sowie bei Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus nach einem Einbruch und kann individuell ergänzt werden. Sie ist in der Schweiz nicht obligatorisch, aber dringend ratsam

Die hedonische Methode geht davon aus, dass im Marktpreis einer gehandelten Liegenschaft Informationen über die Bewertung der einzelnen Wert bestimmenden Eigenschaften «versteckt» sind.

Mittels geeigneter statistischer Methoden ist es möglich, diese von den Käufern unterschiedlich gewerteten Einzelfaktoren zu erfassen, zu gewichten und miteinander zu vergleichen, um so zu einem Gesamtwert zu gelangen.

Anhand einiger Eigenschaften wie etwa Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.), Mikrolage (Distanzen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.), quantitative Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.), qualitative Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard, usw.) ist eine Liegenschaft hinreichend gut zu beschreiben. Diese «impliziten Preise» der Objekteigenschaften können im Marktgleichgewicht (gehandelte Objekte) gemessen werden, um dann mittels der statistischen Schätzung dieser Preise eine Vorhersage der Marktwerte von anderen Objekten mit anderen Qualitäten zu machen.

Die hedonische Bewertung ist eine statistisch fundierte Vergleichswertmethode. Der Vorteil liegt vor allem in den tiefen Kosten, dafür kann die Schätzgenauigkeit innerhalb der Bandbreite von +/–20% liegen.

Kredite, die der Finanzierung von Häuser und Wohnungen dienen, werden als Hypothek bezeichnet. Da ein Schuldbrief als Pfand hinterlegt ist, gelten Hypotheken als sehr sicher.

Der Hypothekarkredit wird wie jeder andere Kredit verzinst. Auch er ist vom aktuellen Zinsniveau abhängig und kann je nach Modell über mehrere Jahre fixiert werden. Er wird je nach Hypothekar-Modell und Finanzinstitut vierteljährlich oder halbjährlich bezahlt.

Als Immobilienmarkt wird die Gesamtheit aller zum Kauf und Verkauf stehenden Immobilien bezeichnet. Die Immobilienpreise richten sich nach dem Marktprinzip von Angebot und Nachfrage

Im Gegensatz zur direkten Amortisation bleibt die Hypothek bei der indirekten Amortisation während der ganzen Laufzeit gleich hoch. Die Zahlungen werden nämlich nicht direkt auf das Hypothekenkonto überwiesen, sondern indirekt auf einem Vorsorgekonto oder Vorsorgedepot der Säule 3a angespart. Spätestens mit dem Erreichen des 65. Altersjahrs wird das Kapital für die Rückzahlung der 2. Hypothek an die Bank überwiesen und diese somit amortisiert.

Von Vorteil ist bei der indirekten Amortisation, dass die gesamte Hypothekenschuld über die Jahre vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden kann, ebenso die Hypothekenzinsen vom steuerbaren Einkommen. In die Säule 3a eingezahlt werden dürfen dabei jährlich Beiträge bis zum gesetzlichen Maximalbetrag. Diese können ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. So sparen Besitzer von Immobilien beim Amortisieren doppelt. Beim Bezug für die indirekte Amortisation wird das in der Säule 3a angesparte Kapital zwar versteuert, jedoch separat und zu einem tieferen Steuersatz. Zusätzlich fallen auf dem Vorsorgevermögen keine Vermögenssteuern an

Der Inhaberschuldbrief wird zugunsten des jeweiligen Inhabers des Schuldbriefes ausgestellt. Er kann – im Gegensatz zum Namensschuldbrief – durch blosse Besitzübergabe übertragen werden.

Bei der Anwendung der internationalen Zinsusanz wird der Zinssatz auf 360 Tage angegeben. Bei einem Kalenderjahr (kein Schaltjahr) werden aber 365 Tage als Zinskosten berechnet. Für die Zinskosten pro Jahr wird dann der Zinssatz mit dem Faktor 365/360=1.01389 multipliziert. Siehe auch deutsche Zinsusanz

Als Jahresabschluss wird der rechnerische Abschluss eines kaufmännischen Geschäftsjahres bezeichnet. Er stellt den wirtschaftlichen Erfolg und die finanzielle Lage eines Unternehmens dar und ist der Abschluss der Buchhaltung. Der Jahresabschluss stellt Dokumente zur Rechnungslegung zusammen, die geprüft, bestätigt und veröffentlicht werden. Bei Unternehmen, die zur doppelten Buchführung verpflichtet sind, gehören die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung sowie eventuell ein Anhang und ein Lagebericht als Hauptbestandteile zum Jahresabschluss.

Kleine Unternehmen, die nicht zur doppelten Buchführung verpflichtet sind, müssen als Jahresabschluss nur eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung erstellen. Dieser ist die Grundlage für zukünftige Planungen und Entscheidungen im Unternehmen, Außenstehende können über den Jahresabschluss Einsicht in die finanzielle Lage des Unternehmens nehmen. Der Jahresabschluss ist auch die Grundlage der Besteuerung des Unternehmens.

Der kalkulatorische Zinssatz wird bei der Kreditvergabe zur Berechnung der Tragbarkeit verwendet, um die Finanzierung seitens des Kunden auch in zukünftigen Hochzinsphasen zu gewährleisten.

Der Katasterplan wird von den Finanzinstituten für die Beurteilung der Gesamtsituation eines Grundstücks eingesetzt. Auf ihm sind die Grenzverläufe der Parzellen eingetragen.

Recht des Verkäufers, vom Käufer – oder im Falle einer Immobilie bei Vormerkung im Grundbuch von dessen Rechtsnachfolger – das ehemalige Kaufsobjekt – ohne anderslautende Vereinbarung – zum ehemaligen Kaufpreis durch einseitige Willenserklärung binnen bestimmter Frist (max. 25 Jahre) zurück zu erwerben

Abgrenzungen

• Vorkaufsrecht
  • Recht, zu kaufen, falls der Vorkaufsverpflichtete verkauft
• Kaufsrecht
  • Recht, jederzeit zu kaufen
• Rückkaufsrecht
  • Recht, jederzeit zurückzukaufen
• Rückverkaufsrecht
  • Recht, des Käufers jederzeit oder unter Bedingungen an den Verkäufer zurückzuverkaufen
  • Zulässigkeit der Abrede (Vertragsfreiheit)
  • Keine Vormerkungsfähigkeit (weil kein Kaufsrecht)
  • Wirkung: rein obligatorischer Natur

Im Kaufvertrag werden alle wichtigen Bedingungen, wie der Preis, die Anzahlung und diverse Termine, zwischen Käufer und Verkäufer aufgeführt. Damit er Gültigkeit erlangt, muss der Vertrag öffentlich beurkundet werden

Ein Baukredit wird während der Bauphase in Form eines Kontokorrents geführt. Bei Abschluss der Bauarbeiten wird das Kontokorrent in eine Hypothek überführt. Dies bezeichnet man als Konsolidierung

Vorausschätzung der Baukosten aufgrund der Planung sowie eventueller Richtofferten von Unternehmern, Handwerkern und anderen Baupartnern. Ein seriös berechneter Kostenvoranschlag sollte allgemein 10 % der Anlagekosten nicht übersteigen.

Im Bereich Immobilienfinanzierung gibt es zwei Arten von Krediten mit fester Laufzeit :

• Festhypothek
• Saron-Hypothek (auch Geldmarkt-Hypothek)

Die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität steht für die Fähigkeit eines Hypothekarnehmers, den Kredit dem Hypothekargeber zurückzahlen zu können. Zur Berechnung der Kreditwürdigkeit überprüft das Finanzinstitut unter anderem das Verhältnis Ihrer Ausgaben und Einnahmen und ob Sie bereits einmal betrieben worden sind

Für die Bewertung Ihrer Liegenschaft ist die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts (Kubatur) wichtig. Der Begriff der Kubatur (Kubus) kommt aus dem Griechischen und bedeutet Würfel. Die Berechnung der Kubatur erfolgt ohne Einbezug der Bauqualität. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:

1. Grundvolumen des Gebäudes

Dieses Volumen berechnet sich aus der Gebäudegrundfläche multipliziert mit der Höhe. Die übliche Höhe je Geschoss beträgt 2,60 m.

2. Dachzuschläge

Anstelle der Berücksichtigung der üblichen Geschosshöhe, können Zuschläge für ausgebaute oder nicht ausgebaute Dächer (z. B. kalter Estrich) verwendet werden. Bei ausgebauten Dächern beträgt der Dachzuschlag 2,60 m (übliche Geschosshöhe). Bei den nicht ausgebauten Dächern beträgt der Dachzuschlag nur 1 m.

Möchten Sie das Finanzinstitut oder das Hypothekarmodell wechseln, gilt es, die Kündigungsfrist einzuhalten. Je nach Hypothekarmodell aber auch nach Anbieter kann dies variieren. Für alle Modelle empfehlen wir aber, spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf des Hypothekarkredites zu überprüfen, wie sich in Ihrem Fall die Kündigungsfrist verhält (ersichtlich im Hypothekarvertrag).

• Festhypothek: Bei der Festhypothek ist das Ablaufdatum fix und ein frühzeitiger Ausstieg nur gegen eine teure Vorfälligkeitsprämie möglich. Es empfiehlt sich, die Refinanzierung auf Ende der Laufzeit zu legen. Bei einem frühzeitigen Anbieterwechsel kann der Strafbetrag mehrere Zehntausend Franken betragen, weshalb sich der Wechsel (trotz günstigerem neuen Zinssatz) nur in den wenigsten Fällen lohnen würde. Lesen Sie in Ihrem Kreditvertrag nach, ob Ihre Festhypothek gekündigt werden muss. Es gibt einige Anbieter, die dies verlangen und Ihre Hypothek nach Ablauf der Laufzeit sonst automatisch in eine variable Hypothek umwandeln.
• Saron-Hypothek: Ähnlich wie bei der Festhypothek ist der Anbieterwechsel ausserhalb der Laufzeiten (meist drei bis fünf Jahre) mit sehr hohen Kosten verbunden. Viele Anbieter geben aber die Möglichkeit eines internen Wechsels in eine Festhypothek. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie langfristig mit steigenden Zinsen rechnen.
• Variable Hypothek: Die Kündigung einer variablen Hypothek gestaltet sich relativ problemlos, da es hier keine feste Laufzeit gibt. Zu beachten ist lediglich die Kündigungsfrist von meist drei bis sechs Monaten.

Festhypotheken können je nach Anbieter mit Laufzeiten zwischen einem und max. 25 Jahren abgeschlossen werden. Der vereinbarte Zinssatz verändert sich während der Laufzeit nicht.

Eine Liegenschaft steht analog zur Immobilie für ein unbewegliches Sachgut. In Finanzkreisen wird der Begriff Liegenschaft meistens als Synonym für ein Grundstück inkl. Gebäude verwendet.

Die Liegenschaftssteuer, auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt, ist eine kantonale oder kommunale Steuer auf dem Grundeigentum. Sie ist von den natürlichen und juristischen Personen zu entrichten, die als Eigentümer bzw. Nutzniesser einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind.

In einigen Fällen handelt es sich um eine fakultative Gemeindesteuer. In der Regel wird sie auf dem vollen Steuerwert der Liegenschaft berechnet, ohne Berücksichtigung der darauf lastenden Hypotheken. Es gibt allerdings auch Kantone, welche ganz auf diese Steuer verzichten (ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG). Das Grundstück ist am Ort der gelegenen Sache zu versteuern, unabhängig vom Wohnort des Eigentümers. Der Steuersatz beträgt zwischen 0.3 und 3.0 Promille des Steuerwertes oder des Etragswertes oder auch einer Kombination beider Werte.

Welche Faktoren definieren ein Luxusobjekt ?

Beispiele für Kriterien, die viele Anbieter zur Bestimmung eines Luxusobjekts heranziehen:

• Wohnfläche bei Wohnung: Über 200m2
• Wohnfläche bei Einfamilienhaus: Über 300m2
• Objektwert höher als CHF 2.5 Mio.
• In Relation zum Umfeld der Liegenschaft: Eine Immobilie, welche die anderen Liegenschaften in der näheren Umgebung auf gewisse Weise übertrifft (z.B. überdurchschnittliche Grundstückgrösse, gehobene Ausstattung mit edlem Ausbau, ausgezeichnete Architektur, etc.)
• In Relation zur Region: Ein Objekt, das in einer ländlichen Gemeinde im Jura als Luxusobjekt gilt, ist am rechten Zürichsee-Ufer nicht zwingend als Luxusobjekt qualifiziert.

Was ist bei der Finanzierung von Luxusobjekten speziell?

Der grosse Unterschied zu normalen Finanzierungen liegt in der Belehnung: Während die Belehnungs-Obergrenze üblicherweise 80 Prozent beträgt, so sind es bei Luxusobjekten meist nur 50 bis 60 Prozent. Dies bedeutet, dass jemand, der ein Luxusobjekt erwerben möchte, im Verhältnis mehr Eigenkapital benötigt.

Mehrfamilienhäuser werden zu einem bestimmten Anteil vermietet oder auch selbstbewohnt. Ihr primärer Zweck ist für den Käufer grundsätzlich das erwirtschaften einer Rendite. Ab drei Wohnungen wird von einem Mehrfamilienhaus gesprochen

Der Mietertrag ergibt sich aus dem Total aller Mieteinnahmen pro Jahr, die durch eine Liegenschaft erwirtschaftet werden

Als Vermieter hat man Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft und muss regelmässig einen Hypozins bezahlen. Übersteigen die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben, wird von einem Mietüberschuss gesprochen

Minergie ist eine nachhaltige Bauweise, welche dazu führt, den Energiebedarf eines Gebäudes zu senken und die Wohnqualität der Bewohner zu steigern

Eigentumsformen

Kaufen Sie das Wohnobjekt alleine? Oder zusammen mit Ihrer Ehefrau oder Ihrem Lebenspartner? Spätestens im Kaufvertrag müssen Sie angeben, ob Sie das Haus alleine oder im Miteigentum kaufen und zu welchen Anteilen Sie und Ihre Partner daran beteiligt sind. Diese Angaben werden im Grundbuch vermerkt. Die häufigsten Arten, wie man Wohneigentum erwirbt, sind:

• Alleineigentum: Sie alleine bringen das Eigenkapital mit. Sie können frei über das Objekt verfügen, sind aber auch allein verantwortlich für Unterhalt, Schäden und die Bezahlung des Zinses an die Bank.
• Gesamteigentum: In dieser Eigentumsform sind die Eigentümer entweder durch einen Vertrag (z.B. durch den Ehevertrag oder eine einfache Gesellschaft) oder durch eine Gesetzesvorschrift (meistens durch eine Erbgemeinschaft) gemeinsam Eigentümer – und zwar unabhängig davon, wer wie viel Geld in die Immobilie investiert hat. Was zählt, ist das übergeordnete Verhältnis, also beispielsweise der Ehevertrag. Das Verhältnis bestimmt, wer in welchem Umfang an der Immobilie beteiligt ist. Beim Gesamteigentum können die Partner nicht frei über ihre Anteile verfügen: Entscheidungen, beispielsweise bezüglich eines Verkaufs der Immobilie müssen gemeinsam gefällt werden.
• Miteigentum: Sie teilen sich das Eigentum mit einer oder mehreren Personen. Im Grundbuch werden die sogenannten Miteigentumsanteile festgehalten, die sich meistens nach den Beiträgen der Beteiligten richten. Jeder kann über seinen Anteil frei verfügen, hat dafür aber auch die Pflichten eines Eigentümers. Will jemand seinen Anteil verkaufen, haben die andern Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Entscheide werden nach dem Mehrheitsprinzip gefällt. Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, für die das Gesetz detaillierte Regeln aufstellt.

Bei einer Mix-Hypothek wird der Hypothekarbetrag in zwei Tranchen geteilt, wobei die Grösse der beiden Tranchen frei wählbar ist (z.B.: 50:50).

Üblicherweise besteht eine der Tranchen aus einer Festhypothek, die zweite kann eine variable Hypothek, eine Saron-Hypothek oder eine zweite Festhypothek mit anderer Laufzeit sein

Im Unterschied zum Inhaberschuldbrief wird der Kreditgeber auf dem Schuldbrief namentlich genannt. Für den Besitzerwechsel wird nebst der physischen Übergabe auch noch ein Indossament benötigt. Der Namensschuldbrief wird heutzutage nur noch selten eingesetzt.

Die regelmässig anfallenden Kosten für eine Liegenschaft nach dem Kauf bestehen aus 2, bei einer 2. Hypothek aus 3, Kostenstellen: Hypothekarzins, Pflichtamortisationen bei einer 2. Hypothek, sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Gerade die Unterhalts- und Nebenkosten werden gerne vernachlässigt oder unterschätzt.

Als Faustregel gilt: 1.00% vom Liegenschaftswert soll jährlich für anfallende Unterhalts- und Nebenkosten zurückgelegt werden. Wer ausserdem im richtigen Moment vorausschauend handelt, kann auch noch Geld sparen.

Nebenkosten oder Unterhaltskosten? Das ist der Unterschied:

Mit Nebenkosten sind Kosten für Wasser, Strom, Heizung oder die Hauswartung gemeint. Unterhaltskosten nennt man Aufwendungen für das Instandhalten der Liegenschaft. Darunter fallen einerseits einfache Arbeiten wie Wände streichen oder Bodenbeläge erneuern. Andererseits zählen auch grosse Budgetposten wie die Erneuerung der Küche, der Sanitärinstallationen oder Ausbesserungsarbeiten an der Fassade dazu.

Von den 1.00% des Liegenschaftswerts, die zurückgelegt werden sollten, berechnet man 0.60% für Nebenkosten und durchschnittlich 0.40% für Unterhaltskosten.

Die Nettowohnfläche umfasst die bewohnbare Fläche aller Innenräume inklusive Treppen, Flure, Gänge etc.

Unter dem Nettomietertrag versteht man den Mietertrag ohne den Nebenkostenanteil

Als Neuhypothek wird der Abschluss einer Hypothek beim Kauf einer Immobilie bezeichnet. Dies im Gegenteil zur Anschlussfinanzierung, die bei Ablauf einer bestehenden Hypothek abgeschlossen wird.

Das Niederstwertprinzip wird von Hypothekargebern bei der Berechnung der Hypothekarsumme angewendet; sind Verkehrswert und Kaufpreis einer Immobilie nicht gleich hoch, gilt der niedrigere Wert als Berechnungsgrundlage.

Für den Generationenübergang ist die Nutzniessung eine geläufige Variante. Der Grundeigentümer überträgt dabei das Eigentum an Grundstück samt Gebäude an die Nachkommen oder eine dritte Partei. Gegenüber dem Wohnrecht hat der Nutzniesser ein Anrecht auf Erträge der Liegenschaft

„Selbstgenutzt“ bedeutet, dass das Objekt durch Sie selbst bewohnt resp. genutzt wird. „Fremdgenutzt“ bedeutet, dass das Objekt von einer Drittpartei genutzt wird.

Die Gültigkeit eines Kaufvertrages für Immobilien bedarf einer qualifizierten Schriftlichkeit, der öffentlichen Beurkundung. Damit soll sichergestellt werden, dass beide Vertragsparteien sich den Konsequenzen des Vertrages bewusst sind. Ausserdem geniesst das Grundbuch öffentlichen Glauben – was hier drinsteht, gilt.

Beim Papier-Schuldbrief wird bei der Errichtung nebst der Eintragung in das Grundbuch ein Pfandtitel (Urkunde) ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist ein verkehrsfähiges Wertpapier, das entweder auf den Inhaber (= Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (= Namenschuldbrief) ausgestellt wird. Der Schuldbrief wird beim zuständigen Grundbuchamt errichtet. Der Grundbuchverwalter stellt den Pfandtitel aus und unterschreibt diesen. Zu guter Letzt wird der Schuldbrief ins Grundbuch eingetragen. Die Urkunde ist mehr als nur ein Dokument. Man kann sich es so vorstellen, als würde ein Teil des Grundbuchs im Umlauf sein. Das Pfandrecht am Grundstück kann nur geändert oder gelöscht werden, wenn der Schuldbrief dem Grundbuchamt eingereicht wird. Ist der Schuldbrief verloren gegangen, so muss er vom Gericht für kraftlos erklärt werden. Wird ein getilgter Papier-Schuldbrief nicht gelöscht, muss er unbedingt sicher aufbewahrt werden. Am besten an einem Ort, an dem der Eigentümer und allenfalls auch seine Erben ihn wiederfinden.

Die Portfoliohypothek ist ein Spezialmodell der UBS. Merkmale sind die unbefristete Laufzeit und die vierteljährliche Zinsanpassung

Der Realwert setzt sich aus dem Landpreis und dem Zeitwert zusammen. Der Zeitwert bildet sich aus den Baukosten, abzüglich einer Entwertung. Diese Entwertung beträgt ca. ein Prozent pro Jahr.

Als Refinanzierung wird der Vorgang bezeichnet, bei dem Kreditinstitute Kapital zur Finanzierung des Aktivgeschäfts (Kredite und Hypotheken) beschaffen – sei es bei der Nationalbank oder bei anderen Finanzinstituten. Umgangssprachlich wird manchmal auch die Verlängerung oder Ablösung einer Hypothek als “Refinanzierung” bezeichnet

Der Register-Schuldbrief bedarf ebenfalls eines öffentlich beurkundeten Vertrages zwischen Gläubiger und Schuldner und entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Der Register-Schuldbrief  lautet immer auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers. Der Register-Schuldbrief ist ein Registerpfandrecht. Es wird kein Wertpapier ausgestellt.

Renditeliegenschaften sind Wohn-, Gewerbe- oder Geschäftshäuser, die der Besitzer (Anleger) nicht selbst nutzt, sondern vermietet um damit eine Rendite zu erzielen. Ab 2020 gelten strengere Finanzierungsrichtlinien für Renditeliegenschaften: Neu beträgt der Eigenkapitalanteil für die Finanzierung einer Renditeliegenschaft mindestens 25 Prozent (früher 10 Prozent) des Kaufpreises. Zudem muss die Hypothekarschuld innerhalb von maximal zehn Jahren (früher 15 Jahren) auf zwei Drittel des Belehnungswertes reduziert (amortisiert) werden

Als Renovationen werden Umbauten an einer Immobilie bezeichnet. Steuerlich wird zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Renovationen unterschieden. Während werterhaltende Investitionen (wie das Streichen einer Wand oder der Ersatz einer ausgedienten Küchenmaschine) steuerlich abgezogen werden können, sind wertvermehrende Investitionen (wie der Anbau eines zusätzlichen Raumes) nicht abzugsfähig.

Die Unterzeichnung einer Reservationsvereinbarung vor dem eigentlichen Kaufvertrag ist eine gängige Praxis.

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer oftmals eine Reservationszahlung/Anzahlung leisten.

Der Richtzins – auch “Schaufensterzins” genannt – bezeichnet den kommunizierten Hypothekarzinssatz eines Institutes für eine bestimmte Laufzeit. Oftmals kann der individuelle Hypothekarzins noch verhandelt werden.

Rollover-Hypothek ist eine andere Bezeichnung für die Saron-Hypothek oder Geldmarkt-Hypothek

Das Rückkaufsrecht ist ein ganz normales Kaufrecht. Als Rückkaufsrecht wird ein solches dann bezeichnet, wenn der Berechtigte selber Eigentümer des Grundstückes war und sich das Kaufrecht anlässlich des Grundstückverkaufes einräumen lässt.

Eine SARON-Hypothek ist eine Hypothek, bei der die Zinsen stark schwanken können. Der Zinssatz ändert sich täglich und ist nicht wie bei einer Festhypothek für eine vorgegeben Laufzeit fixiert. Der SARON steht für Swiss Average Overnight Rate, was man mit «Schweizer Übernacht-Durchschnittszins» übersetzen kann. Für Geldmarkt-Hypotheken benötigt man jedoch längerfristige Betrachtungen als eine Nacht, zum Beispiel 3, 6 oder mehr Monate. Diesen sogenannten «Langfristsatz» berechnet man mittels Zinseszinsberechnung aus dem Tagessatz über eine gewisse Periode (z.B. 90 Tage). Das Ergebnis bezeichnet man in der Fachsprache als Compounded SARAON, also «aufgezinster SARON»

Unterschied LIBOR und SARON

Der LIBOR (London Interbank Offered Rate) basiert auf Einschätzungen bzw. von den Banken genannten Zinssätzen. Der SARON (Swiss Average Rate OverNight) hingegen entsteht durch die Ermittlung tatsächlicher Transaktionen unter den Banken. Weil in Vergangenheit beim LIBOR Manipulationen festgestellt wurden, wird dieser Referenzzinssatz für Hypotheken spätestens per 31.12.2021 durch den sicherer berechneten Referenzzinssatz SARON abgelöst.

Als zweite Säule bezeichnet man die berufliche Vorsorge. Für Arbeitstätige ist dies die Pensionskasse, für nicht erwerbstätige das Freizügigkeitskonto.

Säule 3a: die gebundene Vorsorge

Die Säule 3a wird deshalb gebundene Vorsorge genannt, weil sie primär zur Altersvorsorge dient und deshalb vom Bund steuerlich gefördert wird. Einzahlungen in die Säule 3a sind nur bis zum festgelegten Maximalbeitrag möglich und können jährlich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Alle erwerbstätigen Personen mit AHV-pflichtigem Einkommen, die in der Schweiz wohnen

Säule 3b: die freie Vorsorge

Die Säule 3b wird freie Vorsorge genannt, weil sie mehr Freiheiten zulässt und ergänzend zur Säule 3a weitere Bedürfnisse abdecken kann. In der Säule 3b gibt es keine jährlichen Maximalbeiträge. Die Beiträge können allerdings nicht von den Steuern abgezogen werden. Das Guthaben muss als Vermögen versteuert werden. Die Auszahlung hingegen ist steuerfrei und der Zeitpunkt ist frei wählbar.

Alle Personen unabhängig von Berufstätigkeit und Wohnort

Abzug im Rahmen der Pauschalabzüge für Versicherungsprämien

Als Sicherheit für eine Hypothek dient der Schuldbrief. Mit ihm können Grundpfandforderungen geltend gemacht werden. Dank dem Schuldbrief verfügt die Bank über das Recht, die Liegenschaft im Notfall zu verwerten. Siehe auch Papier-Schuldbrief oder Register-Schuldbrief.

Die Pfandrechtserrichtung erfolgt in zwei Stufen:

1. Abschluss des Pfandvertrages. Dieser Vertrag wird in den meisten Fällen durch die Bank ausgearbeitet und dem Notariat zugestellt. In einem zweiten Schritt wird der Vertrag öffentlich beurkundet.
2. Nach erfolgter Beurkundung muss der Grundeigentümer dem Grundbuchamt die schriftliche Grundbuchanmeldung auf Eintragung des Grundpfandrechts abgeben.

Das Grundbuchamt lässt der Bank daraufhin das sogenannte Interimszeugnis zukommen. Die Interimsurkunde ist die Bestätigung der Anmeldung des Schuldbriefs zur Eintragung im Grundbuch. Gestützt auf diese Urkunde gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei.

Die Gebühren für die Errichtung neuer Schuldbriefe variieren von 0,1 bis 0,3 Prozent der Höhe des Schuldbriefes. In Bern und Zürich sind sie mit 0,25 Prozent gleich. Lässt der Käufer einen Schuldbrief zum Beispiel über 800’000 Franken errichten, weil sein Finanzinstitut das Haus mit 80 Prozent (von 1 Million Franken) belehnt:

• 2000 Franken für den Käufer im Kanton Bern und im Kanton Zürich.

Mittels der Sicherungsübereignung überträgt der Hypothekarnehmer (Fiduziant) seine Liegenschaft der Bank (Fiduziar). Dies dient der Sicherung der Hypothek. Die Bank darf aber nur im Rahmen des Sicherungszweckes über die Liegenschaft verfügen. Der Hypothekarnehmer bleibt Eigentümer der Liegenschaft. Ist die Hypothek vollständig amortisiert, wird die Sicherungsübereignung hinfällig.

Ein Sperrkonto ist ein Konto, über dessen vorhandenes Guthaben erst nach Ablauf einer festgelegten Sperrfrist verfügt werden kann. Kommt es zu Zinserträgen aus dem Guthaben des Kontos, gelten diese als steuerpflichtige Einnahmen aus Kapitalvermögen, auch wenn die Sperrfrist noch nicht abgelaufen ist.

Falls Sie eine Solidarschuldnerschaft vereinbart haben, kann der Hypothekargeber jeden Schuldner für die gesamte Forderung behaften. Gesamthaft darf die Forderung den Totalbetrag der ausstehenden Summe allerdings nicht überschreiten. Trotzdem ist es wichtig zu verstehen, dass Sie als Solidarschuldner nicht nur bis zur Hälfte, sondern über den Gesamtbetrag haften.

Hypothek mit vergünstigten Zinskonditionen für Wohneigentum-Neuerwerber (von vielen Anbietern und unter verschiedenen Bezeichnungen angeboten). Je nach Anbieter auch Sonderkonditionen für Neukunden, die eine Hypothek ablösen. Zugrundeliegende Hypothekenmodelle können Fest-, variable oder Geldmarkthypotheken sein.

Das Stockwerkeigentum bezieht sich auf einen klar definierten Wohnbereich innerhalb eines Wohnblocks. Es wird durch ein Miteigentum am gesamten Grundstück begründet. Der gesamte Wohnblock gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Jeder, der Stockwerkeigentum erwirbt, wird automatisch Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Aufgabe dieser Gemeinschaft ist es, die gemeinschaftlichen Teile zu verwalten. Zu diesem Zweck werden regelmässig Rückstellungen in so genannte Erneuerungsfonds eingezahlt.

Swap bezeichnet den Satz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen und ihre Kredite absichern. Die Marge der Kreditabsicherungskosten ergibt sich aus dem Unterschied von Swap und tatsächlichem Zinssatz.

Der Totalunternehmer ist ein Bauunternehmer, der bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt. (siehe auch Generalübernehmer). Der Umfang der Planungsleistungen schwankt.

Die Tragbarkeit gibt Auskunft darüber, ob Sie sich Ihr gewünschtes Wohneigentum auch langfristig leisten können. Um die Tragbarkeit im Einzelfall zu berechnen, werden die laufenden Kosten der Liegenschaft und Ihr Bruttoeinkommen ins Verhältnis gesetzt. Als Faustregel gilt dabei, dass die anfallenden Kosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Finanzinstitute betrachten Ihr Einkommen als ein wichtiges Kriterium dafür, ob Ihnen die gewünschte Hypothek gewährt werden kann und zu welchem Zinssatz.

Beachten Sie dazu unseren HYPO-Rechner. Er gibt Ihnen eine erste Tendenz über Ihren finanziellen Spielraum.

Im Normalfall finanzieren Finanzinstitute bis zu 80% einer Immobilie mit einer Hypothek, allerdings ist auch eine Belehnung von über 80% möglich, wenn dafür zusätzliche Sicherheiten in Form von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule verpfändet werden

Alle Papier- Schuldbriefe, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet wurden, können durch gemeinsamen schriftlichen Antrag des Eigentümers (Schuldner) und des Gläubigers in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden

Die regelmässig anfallenden Kosten für eine Liegenschaft nach dem Kauf bestehen aus 2, bei einer 2. Hypothek aus 3, Kostenstellen: Hypothekarzins, Pflichtamortisationen bei einer 2. Hypothek, sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Gerade die Unterhalts- und Nebenkosten werden gerne vernachlässigt oder unterschätzt.

Als Faustregel gilt: 1.00% vom Liegenschaftswert soll jährlich für anfallende Unterhalts- und Nebenkosten zurückgelegt werden. Wer ausserdem im richtigen Moment vorausschauend handelt, kann auch noch Geld sparen.

Nebenkosten oder Unterhaltskosten? Das ist der Unterschied:

Mit Nebenkosten sind Kosten für Wasser, Strom, Heizung, Versicherungen oder die Hauswartung gemeint. Unterhaltskosten nennt man Aufwendungen für das Instandhalten der Liegenschaft. Darunter fallen einerseits einfache Arbeiten wie Wände streichen oder Bodenbeläge erneuern. Andererseits zählen auch grosse Budgetposten wie die Erneuerung der Küche, der Sanitärinstallationen oder Ausbesserungsarbeiten an der Fassade dazu.

Von den 1.00% des Liegenschaftswerts, die zurückgelegt werden sollten, berechnet man 0.60% für Nebenkosten und durchschnittlich 0.40% für Unterhaltskosten.

Mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen wird sichergestellt, dass das jeweilige Finanzierungsinstitut den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Spätestens bei der Unterzeichnung – bestenfalls aber schon vorher – muss das unwiderrufliche Zahlungsversprechen dem Notar bzw. dem Grundbuchverwalter vorliegen und an den Verkäufer übergeben werden.

Kredit mit unbestimmter Laufzeit. Eine Kündigung, meist mit 6 Monaten Kündigungsfrist, ist bei variablen Hypotheken jederzeit möglich. Der Zins folgt dem Markt.

Nach Einreichung der Steuererklärung beginnt die Steuerbehörde mit der Veranlagung oder auch Steuereinschätzung. Ausgehend von den angegebenen Daten in der Steuererklärung ermittelt die Behörde das steuerbare Einkommen und Vermögen und setzt die geschuldete Steuer fest.

Der Entscheid der Steuerverwaltung über die Höhe der geschuldeten Steuer wird in der sogenannten Veranlagungsverfügung mitgeteilt.

Nach Eingang der Verfügung hat der Steuerpflichtige 30 Tage Zeit, um eine allfällige Einsprache zu erheben. Nach ungenutztem Ablauf der Frist wird die Verfügung rechtskräftig. Daher ist es ratsam, die Veranlagungsverfügung gleich nach Erhalt zu prüfen und sich nicht zu viel Zeit zu lassen

Der Verkehrswert stellt den Marktwert dar.

Für die Berechnung des Verkehrswertes gibt es drei Methoden:

• Realwertmethode (auch Wiederbeschaffungswert-Methode genannt): Hier wird berechnet, wie viel ein Käufer heute für den entsprechenden Boden und die Erstellung des Gebäudes bezahlen müsste.
• Hedonische Methode: Hier werden computergestützte Schätzmodelle angewendet, die auf effektiv bezahlten Kaufpreisen für ähnliche Objekte in der Region beruhen.
• Ertragswertmethode: Diese kommt nur bei Renditeliegenschaften  zur Anwendung; hier sind die zu erwartenden Mieteinnahmen der bestimmende Bewertungsfaktor.

Die Ermittlung des Marktwerts einer Liegenschaft durch einen Experten wird als Verkehrswertschätzung bezeichnet

Der Steuerwert der Liegenschaft ist als Vermögenswert zu versteuern. Die Hypothek kann jedoch vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.

In der Regel berechnet sich der Vermögens-Steuerwert wie folgt:

Einfamilienhäuser:         Landwert + Zeitbauwert

Stockwerkeigentum:      Landwertanteil + Zeitbauwertanteil

Der Landwert richtet sich nach der entsprechenden Kategorie des Baulandes. Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich dem Alter des Gebäudes entsprechende Altersentwertung.

Durch die Verpfändung (Hinterlegung) von zusätzlichen Sicherheiten kann ein Kreditnehmer seine Bonität verbessern und erhält somit möglicherweise interessantere Konditionen und eine höhere Hypothek mit geringeren Amortisationen

Das verpfändete Kapital dient der Bank als Sicherheit. Dabei bleibt das Geld gebunden und es wird nur bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners darauf zurückgegriffen (Pfandverwertung). Da es zu keiner Auszahlung kommt, fallen keine Steuern an. Die Bank hat bei der Verpfändung von Vorsorgegeldern die Möglichkeit günstigere Konditionen anzubieten oder den Hypothekarbetrag zu erhöhen

Das benötigte Kapital wird ausbezahlt und zum Eigenkapital hinzugerechnet. Dadurch reduziert sich die Höhe der Hypothek und die Zinsbelastung fällt tiefer aus. Der Vorbezug aus Vorsorgegeldern darf nur für selbstbewohntes Wohneigentum genutzt werden und ist alle 5 Jahre möglich. Das vorbezogene Kapital löst eine Kapitalsteuer aus, welche zu einem reduzierten Satz und separat zum Einkommen erfolgt. Der Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse kann Kürzungen von Rentenleistungen im Alter, Todesfall oder bei Invalidität zur Folge haben

Die Vorfälligkeits­­entschädigung ist der Strafzins, den ein Kreditnehmer zahlen muss, wenn er vor dem Ende der regulären Laufzeit eine Hypothek kündigen möchte

Mit einem Vorkaufrecht hat der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, die Liegenschaft bei Verkauf zu erwerben

Unter Vorsorge wird die finanzielle Absicherung der versicherten Person bzw. deren Familie bei Eintreten bestimmter Ereignisse wie Erwerbsunfähigkeit oder Todesfall verstanden. HYPO-CENTER AG findet für Sie die optimale Vorsorgelösung, die genau Ihren persönlichen Bedürfnissen entspricht

Unter Vorsorgegeldern versteht man Gelder der beruflichen obligatorischen Vorsorge in der Pensionskasse oder auf dem Freizügigkeitskonto (2. Säule), sowie Gelder der freiwilligen gebundenen Vorsorge in einer Vorsorgepolice oder auf dem Vorsorgekonto (Säule 3a). Oftmals wird auch von Vorsorgeguthaben gesprochen.

Grundsätzlich sind die Bezüge ab der 2. Säule oder der 3. Säule gleich geregelt, mit einigen kleinen Unterschieden. Mit folgenden Erklärungen möchten wir die Grundlagen des Vorbezugs und der Verpfändung, sowie die Gemeinsamkeiten und Unterschiede der verschiedenen Vorsorgeträger aufzeigen

Als werterhaltende Investitionen bezeichnet man Investitionen, welche den Wert einer Immobilie erhalten, jedoch nicht steigern. Beispiele hierfür sind etwa das Streichen von Wänden oder das Ersetzen einer defekten Geschirrspülmaschine.

Als wertvermehrend werden Investitionen in eine Immobilie bezeichnet, die über die reine Werterhaltung hinausgehen, wie etwa der Anbau eines Wellness-Raums. Wertvermehrende Investitionen sind im Gegensatz zu werterhaltenden Investitionen nicht steuerlich abzugsfähig

Die Wertquote definiert den Anteil eines Stockwerkeigentümers an der gesamten Liegenschaft und findet sich im Grundbuchauszug wieder.

Im Rentenalter stellen sich Hauseigentümer oftmals die Frage, ob sie ihre Liegenschaft an die Kinder übertragen sollen. Wollen die Eltern weiterhin die Liegenschaft bewohnen, bieten sich zwei Möglichkeiten an: das Wohnrecht und die Nutzniessung

Der japanische Yen lockt zeitweise mit tiefen Zinsen. Lohnt es sich für Schweizer Hausbesitzer, davon zu profitieren und Hypotheken in Yen aufzunehmen? Die Risiken und Kosten einer Yen-Hypothek sind hoch. Das Hauptrisiko sind die Währungsschwankungen: Steigt der Yen-Kurs gegenüber dem Schweizer Franken, ist die Yen-Hypothek u.U. trotz dem Zinsgewinn teurer als eine Hypothek in Schweizer Franken. Die Finanzinstitute sind deshalb sehr zurückhaltend mit Fremdwährungs-Hypotheken.