Was tun gegen steigende Hypothekarzinsen?

Was tun gegen steigende Hypothekarzinsen?

Tendenzen für eine Zinssatzentwicklung kann man geben – am Ende des Tages weiss niemand, wie der Hypothekarzins in Zukunft aussehen wird. Deshalb ist es wichtig, in der Situation, in der man eine Hypothek verlängern, erhöhen oder neu aufnehmen möchte, einige Punkte zu beachten.

Es gibt grosse Unterschiede bei den Hypothekaranbietern in der Berechnung der Tragbarkeit. Das kann sich auf die Zinskonditionen auswirken. Die Kosten für die Hypothek bestehen normalerweise aus dem Hypothekarzins, den Amortisationen und den Nebenkosten. Allerdings gibt es Unterschiede in der Anrechnung des Einkommens, der Höhe des simulierten Zinssatzes, der Amortisationen und der Nebenkosten.

Unterschiede in der Einkommensberechnung für die Tragbarkeitsberechnung 

Während die einen Finanzinstitute vom Bruttoeinkommen ausgehen, rechnen andere mit dem Nettoeinkommen. Die einen ziehen die Kosten für weitere Kredite und Unterhaltszahlungen vom Bruttoeinkommen abgezogen ab, die Anderen schlagen sie zu den Hypothekarkosten dazu. Das Gleiche gilt für Wertschriftenerträge oder Nettoerträge aus der Vermietung von Liegenschaften. Das beeinflusst die Tragbarkeitsberechnung und dadurch auch den angebotenen Zinssatz für die Hypothek. Als Tragbarkeitsnorm gilt, dass die Kosten nicht mehr als 1/3 vom Bruttoeinkommen ausmachen sollten. Auch hier gibt es andere Modelle. Die einen lassen die Tragbarkeit bis 38 % zu und gehen vom Nettoeinkommen aus, die anderen haben eine Matrix, je tiefer die Belehnung desto höher darf die Tragbarkeitskennzahl sein.

Unterschiedlicher simulierter Zinssatz 

Die Hypothekaranbieter möchten bei der Tragbarkeitsberechnung auf Nummer sicher gehen und wenden deshalb einen Zinssatz von 4.5 – 5 % bei ihrer Berechnung an. Es gibt auch Institute, welche für Kunden im Rentenalter und Kunden im Arbeitsprozess verschiedene kalkulierte Zinssätze anwenden.

Unterschiedliche Amortisationen 

Die erste Hypothek beträgt 65 % des Kaufpreises oder Schätzwertes/Verkehrswertes der Liegenschaft und muss nicht zurückgeführt werden. Alles was über 65 % der Belehnung ist, gilt als 2. Hypothek. Normalerweise sollte die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren zurückgeführt werden. Es gibt auch hier Finanzinstitute, die verlangen höhere Amortisationen je nach Lage der Liegenschaft. Es bestehen auch Bedingungen, dass die 2. Hypothek bis zum Alter 65 zurückgeführt werden muss. Also wer über 50 Jahre alt ist, muss in weniger als 15 Jahren zurückzahlen. Das Ganze steht und fällt mit dem Verkehrswert der Liegenschaft. Eine unterschiedliche Bewertungspraxis kann natürlich hier auch die Amortisationen beeinflussen.

Unterschiedliche Nebenkosten 

Üblicherweise wird mit 1 % Nebenkosten vom Verkehrswert der Liegenschaft gerechnet. Aber auch hier gibt es Finanzinstitute, die mit den effektiven Nebenkosten aus den Bewertungen der Liegenschaften rechnen oder bei neueren Objekten weniger als 1 % berechnen.

Belehnungsnormen

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Schätzwert/Verkehrswert einer Immobilie. In der Regel werden Wohnbauten mit maximal 80 % belehnt (mit Zusatzdeckung höher). Unterschiede kann es geben in der Beurteilung, ob ein Objekt als Luxusobjekt bezeichnet wird oder ob es sich um ein Ferienobjekt handelt. Die einen grenzen Luxus mit der Grösse der Nettowohnfläche ab und die anderen über die Höhe des Kaufpreises. Ebenfalls gibt es Differenzen in der Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft. Teilweise resultieren grosse Abweichungen zwischen den Hypothekaranbietern. Vor allem, wenn es um die Plausibilisierungen der heutigen Kaufpreise geht.

Deshalb ist es wichtig – verschiedene Offerten einzuholen und zu vergleichen. Das lohnt sich und da kann man richtig profitieren. Zeitweise machen Banken, Versicherungen oder Pensionskassen Aktionen bei Hypothekarzinskonditionen. Das sind immer wieder gute Gelegenheiten, günstig an Hypotheken zu gelangen.   

Durch unser ausgezeichnetes Verhältnis zu unseren Finanzpartnern und das grosse Know-how in der Bewilligungspraxis haben wir den Durchblick und können die Finanzierungsanträge am richtigen Ort platzieren. Wir wissen, wo die Aktionen sind und kommen für Sie an die optimale und attraktivste Finanzierungslösung mit den besten Konditionen.