Diese Fehler sollten Immobilienbesitzer bei Hypotheken vermeiden

Während man bei den Immobilienkrediten grundsätzlich den Märkten, der Konjunkturlage und der Geldpolitik der Notenbanken ausgesetzt ist, können hohe Kosten bei Hypotheken durchaus auch selbstverschuldet sein. Hier einige Fehler beim Thema „Hypotheken“ in der Übersicht: 

Nicht Vergleichen 

Man sollte nicht das erstbeste Kreditangebot annehmen, nur weil dies der Weg des geringsten Widerstandes darstellt. Nicht selten kann ein vierstelliger Betrag pro Jahr eingespart werden.

Neben klassischen Banken sollten auch Online-Hypotheken und Hypotheken von Versicherern und Pensionskassen geprüft werden, da diese oft interessante Angebote haben. Empfehlenswert wäre der Gang zu HYPO-CENTER AG. Hier bekommen Sie verschiedene Offerten von Banken, Versicherern und Pensionskassen.

Nicht verhandeln

Versuchen Sie auf jeden Fall, mit dem Hypothekaranbieter zu verhandeln. Viele geben sich mit Scheinrabatten zufrieden, bezahlen aber immer noch viel zu viel für Ihre Hypothek. Scheinrabatte gibt es oft bei Öko-Hypotheken oder Hypotheken für Erstkäufer von Wohneigentum. Es wird zwar ein Rabatt gewährt, dieser ist aber viel zu tief und vor allem dazu da, dass die Kunden nicht nach noch mehr Rabatt fragen. 

Und so oder so können die Zinssätze der meisten Anbietern noch weiter nach unten verhandelt werden. Die Verhandlungsposition wird dabei in erster Linie durch die eigene Bonität bestimmt. Aber selbst mit schlechterer Bonität gibt es häufig noch einen Verhandlungsspielraum. Andere Angebote oder nur schon die Erwähnung von günstigeren Konkurrenzofferten helfen bei der Verhandlung.

Unter Zeitdruck entscheiden

Es gibt nur ganz wenige Situationen, in denen man unter Zeitdruck entscheiden muss. Viele Hypothekarnehmer lassen sich von ihrem Berater aber dazu überreden, möglichst schnell den Vertrag zu unterzeichnen. Oft möchten Hypothekaranbieter eine schnelle Unterschrift, damit nicht mehr verglichen werden kann. Lassen Sie sich nicht drängen und vergleichen Sie.

Persönliches Rating zu wenig optimieren

Eine detaillierte Hypothekenberatung ist sehr wichtig. .

Es ist wichtig, sich beim Kreditinstitut gut zu verkaufen. Dazu können viele ihr persönliches Kreditrating verbessern. Entscheidend für besser Zinsen sind vor allem die Belehnung, Tragbarkeit und die Hypothekarhöhe. Man kann gut beim Kreditgeber konkret nachfragen, welche Kriterien die Zinsen verbessern würde. Auch wenn zum Beispiel kein Pensionskassengeld für die Finanzierung benötigt wird, kann alleine die Information bereits ein besseres Rating ergeben.

Mit falscher Laufzeit planen

Eine lange Laufzeit schränkt beispielsweise die Beweglichkeit ein ist dafür aber in der Regel günstiger. Das Bindungsrisiko besteht auch dahingehend, dass bei einer Scheidung im unglücklichsten Fall Strafzinsen bei einer Auflösung der Hypothek anfallen. Auch ein Wechsel des Arbeitsortes oder der Tod des Partners kann dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft und die Festhypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.

Die Hypothek auf eine Vielzahl von Tranchen mit unterschiedlichen Kreditfälligkeiten aufteilen, kann indes problematisch sein. Denn damit bindet sich der Hypothekarnehmer an den Geldgebenden, bis die letzte Kredittranche abläuft. Nur wer finanziellen Spielraum hat, sollte eine Saron-Hypothek abschliessen. Eine Festhypothek kann trotz Bindungs- und Refinanzierungsrisiko Sinn ergeben, wenn man Planungssicherheit wünscht.

Missverständnissen bei der Saron-Hypothek aufsitzen

Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) bildet seit dem Jahr 2022 die Basis für Geldmarkthypotheken in der Schweiz. Diese können sich nicht nur betreffend der Marge unterscheiden: Es existieren im Markt Angebote für Saron-Hypotheken, deren Zinsen entweder jeden Monat oder alle drei Monate angepasst werden. Letztere sind günstiger, aber dafür kann bei der einmonatigen Zinsfixierung innerhalb einer Monatsfrist bei Bedarf in eine Festhypothek wechseln oder kündigen, sofern keine Mindest- oder Rahmenlaufzeit im Vertrag festgelegt ist.

Falsche Hypothekarhöhe wählen

Bei älteren Immobilienbesitzern ist die Hypothek nicht selten zu tief, und zu viel Kapital ist in der Immobilie gebunden. Bei jungen Immobilienbesitzern ist die Hypothek jedoch oftmals höher, als sie eigentlich sein müsste. Zinskosten müssen den steuerlichen Vorteilen gegenübergestellt werden. Das Zinsniveau spielt natürlich dabei eine wichtige Rolle.  

Falsch amortisieren

Generell gilt, dass sich in einer Tiefzinsphase eine indirekte Amortisation lohnt. Bei dieser verlangt die Bank, dass der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag einzahlt – auf ein 3a-Konto, ein Depot oder in eine Vorsorgepolice. Dies kann sich auszahlen: Während man die Hypothekarzinsen in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen kann, profitiert man gleichzeitig von der Verzinsung in der 3. Säule.

Allerdings hat auch die direkte Amortisation Vorteile: Die Hypothekarschuld, und damit auch die Zinsbelastung, sinkt jährlich. Und die Investitionen fliessen direkt in das Haus oder die Wohnung. Insbesondere ist die direkte Amortisation dann sinnvoll, wenn jemand sein Arbeitspensum schrittweise reduziert und folglich weniger verdient. Dies trifft häufig kurz vor Pensionierungen zu.